半田市・常滑市・武豊町等知多半島地域の弁護士による休眠抵当権のご相談を実施しています
半田知多総合法律事務所では、半田市・常滑市・知多市等知多半島地域の休眠抵当権のご相談を実施しています。
不動産の売却、建て替え（解体）、担保設定を進めようとした際、「抹消されていない古い抵当権」が登記簿に残っていることが判明する場合があります。
このように登記上は残っているものの、実質的には権利行使される可能性がほとんどない抵当権を、「休眠抵当権」と呼びます。
休眠抵当権は、長年放置されているため、債権者（金融機関や個人）が既に不存在・連絡不能となっている例も多く、抹消登記の手続きに難航することが少なくありません。
1.抵当権とは
抵当権とは、不動産を担保にして債権者が金銭の貸付等を行う際に設定される担保物権であり、万が一債務者が返済できない場合、債権者はその不動産を競売して優先的に弁済を受ける権利です。
現在では、住宅ローンや事業資金の借入時に金融機関から求められて設定する例が多いですが、特に戦前では個人間取引で抵当権が設定されたケースも多くみられます。
2.休眠抵当権が残る理由
- 金融機関が破産・解散等で消滅し、権利承継先が不明となった
- 個人間取引で債権者が死亡し、相続人も債権を請求せず、事情を知る者がいなくなった
- 弁済後、抵当権抹消手続き（登記申請）を放置したままとなった
- 特に明治時代や昭和初期のように、記録管理や承継が十分でなかった時代のものが、現在まで残存しているケースが目立ちます。
３．休眠抵当権によるトラブル
休眠抵当権は実際には“使われる見込みがない”とはいえ、不動産の売却、建て替え（解体）、担保設定等の場面では重大な支障となります。
（１）売却・担保設定ができない
不動産に抵当権が残っている場合、金融機関は「一番抵当権が設定できない物件」として、その物件を担保として新規融資することを断ります。
不動産を売却しようとした場合には、買主は、「抵当権が抹消されていない（抵当権実行される恐れがある）物件」として、購入を控えます。
（２）建物解体時の問題
建物に休眠抵当権が残っている場合、建物を解体することに、少なくとも抵当権者の同意が必要となり、建物が事実上解体できなくなります。
４．休眠抵当権の抹消手続き
（１）通常抵当権の抹消手続き
抵当権抹消は、抵当権者（債権者）と不動産所有者（債務者）が共同して申請するのが原則です。
通常は、弁済後に金融機関から「抵当権解除証書」「登記原因証明情報」等の書類を取得し、法務局に抹消登記申請することで抹消できます。
（２）休眠抵当権の場合
休眠抵当権の多くは、抵当権者が倒産・死亡・行方不明などで、通常の書類取得が困難な場合が多いです。
① 個人の債権者の場合・・・相続人から個別で同意を取る
抵当権者が個人で死亡している場合、戸籍謄本などで相続人を調査し、抵当権抹消登記の協力を依頼します。
抵当権者の相続人が知り合いであることが判明した場合には、有力な方法です。
しかし、抵当権者の相続人の人数が多い場合、一部の相続人が非協力的な場合、かえって訴訟の方が決着が早いです。
② 法人の債権者の場合・・・清算人・承継先から抵当権抹消書類を取得する
金融機関が解散した場合は、清算人の有無やその所在について調査が必要です。清算人がいれば、その者との共同申請が必要となります。
一方で、金融機関が他の金融機関と合併した場合には、合併先の金融機関を探し出し、抵当権抹消書類を取得し、抹消登記申請を行います。
解散などの手続きを取らずに、代表者が死亡している事案では、特別代理人の選任を申し立てることもあります。
③ 裁判による抵当権抹消請求
裁判所に抵当権抹消登記請求訴訟を提起し、判決を得て登記をします。
多くの場合には、抵当権者や抵当権者の相続人は争ってきませんので、裁判所からの書類が各相続人にスムーズに送達可能な事案であれば、第１回期日で結審し、判決を得ることができます。
④「登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れないとき」の不動産登記法70条各号の特例を使用する
a.供託をして抹消登記申請をする
抵当権者等の登記義務者が行方不明のため，共同して抵当権等の登記の抹消の申請をすることができない場合，供託をした上で，抵当権等の登記の抹消を申請することができます。
この方法は、明治時代の抵当権には有効な方法ですが、昭和の中期ともなると遅延損害金が高額となり、訴訟提起に比べてコストが高額となりがちです。
b.法人解散後、弁済期経過後30年経過している場合に供託なしの抹消登記申請をする
法人が解散し、清算人の所在が判明しない場合で、被担保債権の弁済期から30年を経過し、かつ、その法人の解散の日から30年を経過したときは、登記の抹消を申請することができます。要件が狭く、法人限定の手段でありますが、要件に該当する場合には有力な方法です。
c.除権決定を得た上で、抹消登記の単独申請を行う
d.弁済証書等を用いて、抹消登記の単独申請を行う
詳しくは解説しませんが不動産登記法上、可能とされている方法です。
5.まとめ
休眠抵当権は、そのまま放置しておくと、新たな相続が発生し、さらに当事者が増えるほか、不動産の売却、解体、融資などさまざまな場面で、取引の支障となります。
半田知多総合法律事務所では、知多半島地域に密着し、地域の皆様が抱える休眠抵当権問題をサポートいたします。問題解決への第一歩として、まずはお気軽にご相談ください。
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